1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187）第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

2、”因此，在国家税务总局层面，没有看到可以将清算后取得收入和发生的费用再与清算前的收入和扣除项目合并，重新计算土地增值额的规定。

3、但是，大部分房地产企业满足土地增值税清算条件时，在未取得全部的合法、有效的开发成本和费用、甚至在公共配套设施尚未完成的情况下，就做了土地增值税清算。

(资料图片)

4、这样，导致房地产企业真实的成本并没有作为土地增值税扣除项目扣除，造成土地增值税税负率偏高。

5、鉴于这类情况普遍存在，因此，部分省、市出台了“二次清算”的税收政策文件：《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）规定：“第二十五条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

6、”2、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定：“第三十四条主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。

7、”3、《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地[2007]325号）规定：“五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。

8、”4、《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）规定：“清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：单位建筑面积成本费用额=｛清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额” +本期“后续成本额”｝÷清算可售建筑面积清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

9、”5、南昌市地方税务局《土地增值税征收管理办法[试行]》（南昌市地方税务局公告2014年第3号）规定：“第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。

10、”6、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）规定：“一、关于土地增值税清算问题 （五）在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理。

11、在土地增值税清算期间，纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入，仍应按规定预缴土地增值税。

12、主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，纳税人取得的转让房地产收入，按照国税发[2006]187号文件第八条规定，于每月终了后10日内，向主管税务机关申报缴纳土地增值税。

13、主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的，经主管税务机关核准，可于每年12月份调整清算结论：1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

14、”。

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